実は最近、日本のマンション購入に興味を持ち、オンラインで物件資料を見たり、帰国の際には実際にいくつか物件を見学したりしてきました。日本のマンションを探すうちに、とても違和感を覚えました。

「なぜどの物件も似たような間取りばかりなのか？」

ニューヨークで30年以上不動産に携わってきた私にとって、間取りのバラエティーのなさは衝撃的でした。普段は当たり前だと思っていたことも、別の文化や市場で見ると全く違う価値観に基づいていることに気づかされます。今回は、日本とニューヨークの集合住宅を比較しながら、その理由と背景を探ってみました。

日本のマンションは、超高級物件を除くと間取りのパターンがほぼ同じです。典型的な例は次の通りです。

1. 外廊下
2. 寝室が外廊下に面している
3. 奥にリビングルーム
4. バルコニー

一方で、ニューヨークの集合住宅（アパート）は、内廊下が一般的で、寝室は廊下側に面しておらず、バルコニー付きの物件も少なく、かつ、同じ建物内でも間取りは多様です。私は、防犯とプライバシーの観点から寝室が外廊下に面しているのを避けたかったのですが、ごく一部の角部屋や高級タワーマンションを除き、そのような間取りは見つかりませんでした。この違いには、正直言って衝撃を受けました。

そこで、なぜ日本のマンションは似た間取りなのかを調べてみると、日本の集合住宅は以下の理由で似た間取りが多いことが分かりました。

1. 建築コストと管理費の抑制
   外廊下を採用することでコストを削減できる。
2. 彩光規制
   採光に関する法律により、間取りに制限がかかる。
3. 生活文化
   洗濯物を外に干す文化があり、バルコニーが必須となる。
4. 消費財としてのマンション
   約30年で資産価値がほぼ消えるため、量産型で設計されることが多い。

ニューヨークでは、間取りを含めてビューや内装等、希少性が物件価格を決める大きな要素です。また、建物は築年数を経ても価格が下がりにくい特徴があります。優良物件には年数が経つとかえって歴史的価値が生まれることもあります。また、南向き信仰がないため、間取りは建物の立地や日当たりに大きく左右されません。

同じ「集合住宅」であっても、日本とニューヨークでは設計思想や価値観が大きく異なります。

今回、日本のマンション探しを体験してみて、物件選びには単なる間取りの好みだけでなく、マインドセットや文化的背景を理解することが重要だと改めて実感しました。