【ニューヨーク不動産最前線】
賃貸契約期間の仕組み

ニューヨーク市内でアパートの賃貸契約をする場合、ほとんどのビルで最低契約期間が12カ月と決められています。貸主・借主ともにもっと短い期間で契約したいと希望しても、ビルの規則によって12カ月未満の契約ができないことになっています。コンドミニアムの場合は12カ月以上であれば特に決まりはなく、13カ月でも18カ月でも賃貸契約期間を設定できるのですが、レンタルビルの場合は12カ月もしくは24カ月と決めているところが多く、あまり融通が効きません。

ここで疑問です。最初から1年半しか部屋が必要ないと分かっている場合や、契約期間途中で急に引っ越さなければいけない事情ができた場合は残りの契約はどうなるのでしょうか。

NYCではサブリースを認めないビルが多いので、誰かに又貸しすることはできません。契約書上は、部屋に住めなくなった状態でも賃貸期間が終わるまではテナントは家賃を払い続ける必要があります。初のニューヨーク暮らしで先が読めない場合、テナントにとっては長期のコミットメントは勇気が要りますね。

でも、安心材料もあります。オーナーはテナントがリース契約期間終了前に出ていった場合に、次のテナントを見つけるという義務があります(※New York Real Property Law 227E)。テナントがいなくても家賃が保証されているからといって、次のテナント探しを怠るのは違法です。次のテナントが見つかってリース契約が始まったら、テナントは契約の縛りから解放され、家賃を支払う義務もなくなります。

ただし、オーナーに次のテナント探しの義務が生じるのは、今のテナントが退去して鍵が返却されてからなのです。すぐにテナントが見つかるという保証はなく、そこは覚悟が必要です。

ちなみに、リース契約書の中に「オーナーはテナントが早期退出した場合にテナントの負担を軽減するための努力をしなくても良い」という趣旨の文言が入っていたとしても、このような条項は公共政策に反するという理由で無効となります。なんでもかんでも契約で縛っている契約社会のアメリカですが(アメリカだけではないでしょうが)、最後は何事も人対人の関係で物事が完結するように思います。

※The landlord shall, in good faith and according to the landlord’s resources and abilities, take reasonable and customary actions to rent the premises at fair market value or at the rate agreed to during the term of the tenancy, whichever is lower.

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柏原知子 (Tomoko Kashihara)

柏原知子 (Tomoko Kashihara)

ライタープロフィール

大阪女子大学(現:大阪府立大学)卒業後、CBRE Japanに入社。東京で外資系企業のオフィス移転を担当する商業不動産ブローカーとして働いた後、ニューヨーク勤務を機に住宅ブローカーに転向。1999年より住友不動産販売NYで活躍した後、2021年に米系大手Compassに移籍。趣味は旅行、クルーズ、トレッキングとイタリア語。

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