【ニューヨーク不動産最前線】
集合住宅の売買時はご注意

ニューヨーク市の物件は大きく分けて3つあります。集合住宅ではコンドミニアムとコープ、それとタウンハウスと呼ばれる3〜4階建ての独立した建物です。通常コンドミニアムとコープにはビルの運営を担うボードと呼ばれる役員会があり、アパートの売買には必ずボードの承認が必要となります。売り手と買い手が合意したからといっても即クロージングとはならないのです。ボードの承認手続きには1カ月から3カ月かかります。

では、ボードに承認されるための条件とは何でしょうか。コンドミニアムの場合は買い手の資金力があれば基本的にOKなのですが、コープの場合は独自の審査基準があり、購入を拒否されることがあります。そのため、申請を始める前にそのコープが買い手に向いているかどうかの判断が必要になります。ここまではご存知の方も多いのではないでしょうか。

ところが、資金力があってもクレジットヒストリーが良くても、ボードが要求する書類がすべて完璧に用意できても、ボードに断られる場合があります。それは、購入価格が低すぎる場合。さまざまな理由で、売り手と買い手がとても低い値段で売買契約に同意することがありますが、この金額があまりにもマーケットプライスからかけ離れていると、ビルの価値を下げるという理由でボードは売買申請を却下する場合があるのです。

コンドミニアムの場合は却下というより、厳密には買い手ではなくコンドミニアム(ボード)に購入の権利が移ります。売り手と買い手が合意していた金額でコンドミニアムがアパートを買い取ることになるので、売り手にとっては実質的な損失にはなりません。買い手が変わっただけです。ただし、売り手が家族や友人に安く譲ろうと思っていたような場合には、そのプランは成功しないということです。

余談ですが、コンドミニアムはFirst Right of Refusal(第一拒否権)という売買申請を拒否する権利を持っています。審査で問題なければ、ボードはこの権利を放棄することによって、実質的に売買申請を認めるという決定がなされます。コンドミニアムの承認がApprovalではなくWaiverと呼ばれるのはこのためです。First Right of Refusalの権利を行使する場合はコンドミニアムがアパートを買い取ることになります。

コープの場合は単純に却下となります。最終的に却下を言い渡す前にコープが売値を指定してきて、その値段かそれ以上で買い手が購入することに同意すれば契約を進めることができまるので、買い手に資金力があることが前提です。買い手が指定の値段に同意しなければ、コンドミニアムと違ってコープが買い取るということはないので、売り手は申請にかかった数カ月間が無駄になった挙句、また一からのやり直しとなります。もちろん買い手からのペナルティ等はありません。

ということで、ニューヨークの集合住宅の場合は他と比べてちょっとお得かな……という程度の物件はあっても、基本的に超お買い得物件というのは存在しません。売り手が安く売ってもいいよと思っても、最終的にビルの許可が下りない可能性があるからなのです。

この記事が気に入りましたか?

US FrontLineは毎日アメリカの最新情報を日本語でお届けします

柏原知子 (Tomoko Kashihara)

柏原知子 (Tomoko Kashihara)

ライタープロフィール

大阪女子大学(現:大阪府立大学)卒業後、CBRE Japanに入社。東京で外資系企業のオフィス移転を担当する商業不動産ブローカーとして働いた後、ニューヨーク勤務を機に住宅ブローカーに転向。1999年より住友不動産販売NYで活躍した後、2021年に米系大手Compassに移籍。趣味は旅行、クルーズ、トレッキングとイタリア語。

この著者への感想・コメントはこちらから

Name / お名前*

Email*

Comment / 本文

この著者の最新の記事

関連記事

アメリカの移民法・ビザ
アメリカから日本への帰国
アメリカのビジネス
アメリカの人材採用

注目の記事

  1. 2022年12月6日

    美酒と器
    酒器の種類 酒器にはさまざまな素材、形のものが存在する。適切な器を選ばないとお酒本来...
  2. 契約上のトラブル 広範囲にわたる法律問題を扱う弊社にはさまざまなお問い合わせがありま...
  3. この号が出る頃、私とニナは日本での3週間の滞在を終えてアメリカに戻っているはずだ。ニナにと...
  4. 2022年10月7日

    森英恵の反骨精神
    裏庭の蝶 ファッションが好きな女性はたくさんいるだろう。私もその一人だ。休日の気晴らしは以前...
  5. およそ2000人の作業員により、6年間で建設されたリドー運河 カナダの首都オタワと、5大湖の...
  6. 本特集は一般的なケースの情報提供を目的としたものです。特定事例におけるアドバイスが必要な場合は、専...
  7. 2022年8月11日

    有名人の親に学ぶ
    日本でも動画を撮影。シオンさんは右から2人目 写真提供:シオン・カジ 先日、超有名キッズユー...
  8. 2022年8月9日

    遊び上手
    独断と偏見だが、アメリカ人の良いところは遊び上手なことではないだろうか。日本人の若い方々は...
ページ上部へ戻る